Firenze dopo l’estate: come cambia il mercato degli affitti

Mentre gli ultimi turisti agostani trascinano le valigie verso Santa Maria Novella, una nuova ondata di giovani invade la città: zaini in spalla, sguardo determinato e smartphone alla mano, scrollano freneticamente annunci di stanze e appartamenti. È il rituale che si ripete ogni anno, ma che nel 2025 assume contorni sempre più drammatici.
Il mercato degli affitti fiorentino vive la sua metamorfosi più intensa proprio in queste settimane di passaggio. Da un lato, proprietari che per mesi hanno cavalcato l’onda del turismo estivo con rendite da capogiro sulle piattaforme di affitti brevi.
Dall’altro, migliaia di studenti e lavoratori che cercano disperatamente un tetto sotto cui vivere, non per una settimana, ma per i prossimi mesi o anni. In mezzo, una città che cerca di trovare il suo equilibrio mentre i numeri parlano chiaro: con 1.107 euro al mese per un monolocale, Firenze si conferma la seconda città più cara d’Italia per gli affitti, superata solo da Venezia.

Quando la domanda esplode e l’offerta si nasconde

La corsa alla casa inizia già ad agosto, ma è con l’arrivo di settembre che il mercato mostra il suo volto più spietato. Quest’anno, gli studenti universitari si trovano di fronte a una realtà ancora più complessa del solito. Le stanze singole in zona universitaria oscillano tra i 400 e i 600 euro mensili, quando si è fortunati a trovarle. Ma il problema non è solo il prezzo: è la disponibilità stessa degli alloggi a essere in crisi.

I dati del Comune parlano di 16.395 alloggi registrati per locazione turistica breve a fine 2024, che si traducono in oltre 71.000 posti letto sottratti al mercato residenziale tradizionale. Per capire l’impatto di questi numeri, basta considerare che nel centro storico UNESCO il rapporto è di quasi tre posti letto turistici per ogni residente. Una sproporzione che rende Firenze la città italiana con il maggior squilibrio tra offerta turistica e popolazione residente nel cuore urbano.
Gli annunci per studenti si moltiplicano sui gruppi Facebook e sui portali specializzati, ma la competizione è feroce. “Camera singola disponibile da ottobre” diventa l’equivalente di un biglietto della lotteria, con decine di messaggi che arrivano nel giro di poche ore dalla pubblicazione. Le zone universitarie di Novoli e Careggi sono particolarmente sotto pressione, con la vicinanza ai poli accademici che fa lievitare ulteriormente i prezzi.

L’evoluzione dei prezzi: un mercato che non conosce tregua

Il mercato immobiliare fiorentino ha registrato aumenti costanti negli ultimi anni, ma è nel settore degli affitti che si vedono le impennate più significative. A luglio 2025, il prezzo medio per gli immobili residenziali in affitto ha toccato i 21,50 euro al metro quadro mensili, segnando un incremento del 6,12% rispetto all’anno precedente.
Ma questi sono solo numeri medi che nascondono realtà ancora più estreme. Nel centro storico, trovare un bilocale sotto i 1.500 euro mensili è diventato quasi impossibile. Le zone di Campo di Marte e Rifredi, tradizionalmente più accessibili, hanno visto aumenti a doppia cifra negli ultimi dodici mesi, spinte dalla domanda di chi è stato espulso dal centro.
L’effetto settembre si manifesta in modo particolare in alcune aree. L’Isolotto, per esempio, ha registrato un aumento del 15,28% nei prezzi degli affitti rispetto all’anno scorso, con una media che ora sfiora i 16 euro al metro quadro. Novoli, complice la vicinanza al polo universitario, vede una domanda che supera costantemente l’offerta, con liste d’attesa per visitare anche gli appartamenti più modesti.

La dinamica è chiara: mentre durante l’estate i proprietari possono permettersi di essere selettivi, puntando su turisti disposti a pagare cifre elevate per soggiorni brevi, a settembre la pressione della domanda studentesca e lavorativa crea un cortocircuito. Molti proprietari, abituati alle rendite estive, sono riluttanti a tornare agli affitti tradizionali, creando una scarsità artificiale che spinge ulteriormente i prezzi verso l’alto.

La rivoluzione normativa che sta ridisegnando il mercato

Il 2025 ha segnato un punto di svolta per il mercato degli affitti brevi fiorentini. Il nuovo regolamento comunale, approvato dopo mesi di dibattito, introduce cambiamenti sostanziali che promettono di modificare profondamente il panorama immobiliare cittadino.

La misura più impattante riguarda il centro storico UNESCO, dove è stato confermato il blocco totale per nuove autorizzazioni di affitti turistici brevi. Chi già operava nel 2024 ha una deroga di tre anni per mettersi in regola, ma nessun nuovo appartamento potrà essere convertito a uso turistico. È una decisione che mira a preservare il tessuto residenziale del cuore di Firenze, ma che sta già generando effetti collaterali sul mercato.
Altrettanto significativo è il requisito dimensionale minimo: gli appartamenti sotto i 28 metri quadrati non potranno più essere destinati alle locazioni turistiche brevi. Per il centro storico, il limite sale a 50 metri quadrati per i frazionamenti, una norma che esclude di fatto molti dei mini-appartamenti che negli ultimi anni erano stati ricavati da immobili più grandi proprio per massimizzare i profitti del turismo.
Il nuovo sistema di autorizzazioni prevede un registro comunale con validità quinquennale, legato sia al proprietario che all’immobile. In caso di vendita, l’autorizzazione decade automaticamente, impedendo la speculazione su immobili già autorizzati. Le sanzioni per chi non rispetta le regole vanno da 1.000 a 10.000 euro, con la possibilità di revoca definitiva dell’autorizzazione.
Ma c’è di più: dal 1° gennaio 2025 è entrato in vigore l’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutti gli affitti brevi, con l’obbligo di esposizione del codice e dispositivi di sicurezza come rilevatori di monossido e estintori. Chi non si adegua rischia multe salate e la chiusura dell’attività.

Strategie per sopravvivere al mercato di settembre

Per chi cerca casa in questo periodo, la preparazione è fondamentale. Il primo consiglio è muoversi con anticipo: iniziare le ricerche già a luglio per un contratto che parte a settembre o ottobre può fare la differenza. I documenti devono essere pronti: busta paga o garanzie per i lavoratori, certificazione di iscrizione universitaria per gli studenti, referenze quando possibile.

Le zone da considerare non sono più solo quelle tradizionali. Mentre Novoli e il centro restano ambiti ma proibitivi, quartieri come Gavinana, San Jacopino e parti di Scandicci stanno emergendo come alternative valide. La tramvia ha ridisegnato la geografia degli affitti: essere vicini a una fermata può valere quanto essere in centro, ma a prezzi più abbordabili.

Per gli studenti, le residenze universitarie rappresentano un’opzione da non sottovalutare. Strutture come The Social Hub offrono soluzioni all-inclusive che, seppur non economiche (si parte da 600 euro mensili), garantiscono certezza di costi e servizi. I gruppi Facebook dedicati agli affitti studenteschi restano una risorsa preziosa, ma attenzione alle truffe: mai pagare caparre senza aver visto l’immobile e verificato l’identità del proprietario.
Dal lato dei proprietari, settembre può rappresentare un’opportunità per riconsiderare la propria strategia. Con le nuove normative che rendono più complesso e rischioso l’affitto turistico, molti stanno valutando il ritorno all’affitto tradizionale. I contratti transitori per studenti, della durata di 12 mesi, offrono un buon compromesso tra flessibilità e stabilità del reddito. Inoltre, la cedolare secca al 21% per gli affitti a canone libero resta fiscalmente vantaggiosa rispetto alla tassazione ordinaria.

Le zone che stanno cambiando volto

Il mercato post-estate del 2025 sta ridisegnando la mappa residenziale di Firenze. Campo di Marte, tradizionalmente zona residenziale per famiglie, sta vedendo un’invasione di studenti attratti dalla vicinanza alle facoltà e dai prezzi ancora relativamente contenuti rispetto al centro. Via Masaccio e le zone limitrofe offrono bilocali intorno ai 900-1.100 euro, cifre che sembrano ragionevoli nel panorama attuale.

Careggi e Rifredi continuano a essere territorio di caccia per studenti di medicina e delle professioni sanitarie, ma la domanda ha superato da tempo l’offerta. Qui, una stanza singola può costare quanto un monolocale in periferia di altre città italiane. L’Isolotto sta vivendo una rinascita inaspettata: ben collegato, con servizi e prezzi ancora umani, attrae giovani coppie e lavoratori che hanno rinunciato al sogno del centro.
Ma è forse nelle zone di confine che si giocherà la partita del futuro. Scandicci, Sesto Fiorentino, persino Campi Bisenzio stanno diventando opzioni concrete per chi lavora o studia a Firenze. La chiave è la connessione: dove arriva la tramvia, arriva la domanda abitativa.

Uno sguardo oltre settembre

Il mercato degli affitti fiorentino del dopo-estate 2025 è solo l’antipasto di quello che ci aspetta nei prossimi mesi. Il Giubileo del 2025 porterà ulteriore pressione turistica, con proprietari tentati di tornare agli affitti brevi nonostante le restrizioni. Le università continuano ad attrarre studenti da tutta Italia e dall’estero, mentre il tessuto produttivo cittadino richiede alloggi per lavoratori e professionisti.
La sfida per Firenze è trovare un equilibrio sostenibile. Le nuove normative sono un primo passo, ma servono anche politiche abitative che incentivino l’offerta di alloggi a lungo termine. Progetti di student housing, riqualificazione di immobili pubblici, incentivi fiscali per chi affitta a residenti: sono tutte strade da esplorare.
Per chi vive questa transizione sulla propria pelle – studenti con il trolley in mano, famiglie in cerca di stabilità, proprietari che devono ripensare i propri investimenti – settembre resta un mese di decisioni cruciali. Il mercato è complesso, le regole sono in evoluzione, ma con la giusta preparazione e supporto professionale è ancora possibile trovare la propria strada nel labirinto degli affitti fiorentini.

In questo scenario in continua evoluzione, affidarsi a professionisti del settore diventa essenziale. Chi conosce il territorio, le normative e le dinamiche del mercato può fare la differenza tra mesi di ricerca infruttuosa e la firma di un contratto equo. Perché se è vero che Firenze dopo l’estate cambia volto, è altrettanto vero che resta una città dove vivere, studiare e lavorare mantiene un fascino unico. Bisogna solo sapere come navigare le sue acque, sempre più agitate ma mai impossibili da attraversare.